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2.2.2 Abriss der Planungsgeschichte Riviera und "Gesellschaftshaus Grünau"
1874 wurde für das Doppelgrundstück Friedrichstraße 38-39 (seit 1920 Regattastraße
161/167 und 168) eine Teilung veranlasst. Der mit einer Villa bebaute
Grundstücksteil wurde an einen Hoflieferanten aus Berlin verkauft.
1888 ging das Villengrundstück in den Besitz eines Gastwirts über, der
zu Beginn der Grünauer Regattasaison einen Biergarten eröffnete.
1890 Erweiterung der Schankwirtschaft: Neben der Villa wurden diverse
Wirtschaftsgebäude und eine Halle mit dem Namen Tanzsaal "Bellevue" errichtet.
Der Tanzsaal war der Zeit entsprechend reich mit Stuckdekorationen an
den Wänden und der Decke verziert. Die hohen Rundbogenfenster mit ihren
feinprofilierten Sprossen waren mit farbigen Ornamentverglasungen versehen.
Ein großer Kronleuchter sowie seitliche Hängeleuchten sorgten für eine
festliche Saalbeleuchtung am Abend, während am Tage die Aussicht auf den
Langen See den Blick beherrschte, woher auch der spätere Name "Bellevue"
stammt.
1900 wurde das Grundstück samt Gebäude und Mobiliar an zwei Kaufleute
verkauft. Im Vermessungsblatt der Gemarkung Kreis Teltow wurden zwei Baukörper
auf dem Grundstück verzeichnet, ein Saalbau zur Straße und ein schmales
Nebengebäude zum Wasser hin.
1925 Vergrößerung des Restaurationsbetriebs durch Ankauf des Nachbargrundstückes.
Geplant war die Erweiterung des Saalbaus "Bellevue" durch Anbauten Richtung
Wasser, wodurch eine Gebäudetiefe von über vierzig Metern entstanden wäre.
Dies konnte aufgrund der damaligen Bauordnung nicht realisiert werden,
die lediglich eine Bebauungstiefe bis zu 18 Metern zuließ.
Das wiedervereinte Grundstück wurde zum Hotel-Restaurant "Riviera" umgestaltet,
die verschiedenen Bereiche mit Hilfe von palmengeschmückten Terrassen
gestalterisch verbunden. Am Ufer zum Langen See entstanden spezielle Wasserterrassen
sowie verschiedene Gartenbereiche samt Tanzfläche und offener Konzerthalle
(Entwurf von Otto Gerth).
1926 wurde dem Tanzsaal an der Ostseite eine Saalterrasse vorgelagert.
Richtung Osten, zum Wasser hin, wurde der Baukörper durch Anbauten erweitert.
Durch einen zweigeschossigen Zwischenbau konnten im Gebäudeinneren neue
Funktions- und kleine Gastzimmer geschaffen werden.
Der große Festsaal mit seinem ursprünglichen Gründerzeitcharakter wurde
insgesamt im Art-Deco-Stil überformt. Zwei Fensterfronten des Tanzsaals
wurden vermauert und zu Wandnischen umgestaltet, die gründerzeitlichen
Umrahmungen und Bekrönungen blieben erhalten. Die Tanzfläche wurde seitlich
durch ein Brüstungsgeländer mit Art-Deco-Ornamenten eingefasst, Glanzstück
der Saaldekoration war ein großer Art-Deco-Kronleuchter. Die Wandflächen
erhielten Ansichten von Küstenlandschaften der italienischen Riviera.
Der benachbarte "Spreehof", das sogenannte Kavaliershaus, wurde zeitgleich
zum Hotel umgebaut.
In der Nachkriegszeit, im Jahre 1957, wurden die beiden Ausflugsgaststätten
"Gesellschaftshaus" und "Riviera" erstmals baulich instand gesetzt.
1977 wurden "Riviera" und das "Gesellschaftshaus" als städtebauliche Ensembles
in die Kreisdenkmalliste der DDR als Denkmale des Städtebaus und der Architektur
aufgenommen.
Spätestens nach der Übergabe an die staatliche Handelsorganisation der
DDR (HO), im Jahre 1978, begann der Niveau- und Substanzverfall der Gebäude
durch ihre unangemessene Nutzung als Diskothek bzw. als Nachtbar. Großer
Beliebtheit erfreuten sich die in den Sälen veranstalteten Ausstellungen
für Campingartikel.
Um 1991 wurden die Gebäude endgültig für die Öffentlichkeit geschlossen
und stehen bis heute leer. 1999 Abriss des sogenannten "Kavaliershauses".
Planungen und Interessenten seit der politischen Wende
Das Riviera-Gelände war nach der politischen Wende zunächst im Besitz
der Treuhandanstalt, später ging das Grundstück an die Treuhand Liegenschaftsgesellschaft
über. Nach der Entscheidung der Grundstückseigentümerin, der TLG Immobilien
GmbH, das Riviera-Gelände Anfang der 90er Jahre zu verpachten bzw. zu
veräußern, interessierten sich zunächst einige Investoren für das attraktive
Seegrundstück. Fast alle Interessenten wollten hier eine möglichst hohe
Anzahl an hochwertigen Wohnungen auf dem 12.000 Quadratmeter großen Areal
errichten, gaben schließlich wegen der hohen Entwicklungs- und Baukosten
auf. Ein Finanzier, der Teile der vorhandenen Gebäude für das betreute
Wohnen von Senioren nutzen wollte, ist im Jahre 2000 abgesprungen. Nach
2001 liefen Gutachten für die Errichtung eines Hotels mit 150 Zimmern
und Räumlichkeiten für Gastronomie und Bankettveranstaltungen.
Ein weiterer Immobilienentwickler wollte Ende 2000 eine Hotel- und Freizeitanlage
unter Einbeziehung der Altbausubstanz errichten. Schon damals war die
bundesweite Marktsättigung für Hotelanlagen längst erreicht, der Investor
ging für den Standort Berlin aber von einer Konsolidierung der Lage aus,
obwohl seiner Einschätzung nach die Grünauer Lage eher durchschnittlich
war. Geplant waren 180 Zimmer sowie ein Biergarten für 200 Besucher. Der
Ballsaal des Gesellschaftshauses sollte als Veranstaltungssaal mit 350
Plätzen genutzt sowie ein Schwimmbad mit Wellnessbereich für Wochenendbesucher
und Seminargäste neu errichtet werden.
Dieser Investor war bereits der vierte innerhalb von sieben Jahren, der
Entwicklungs- und Vermarktungsdruck auf dem Gelände entsprechend hoch,
so dass einige Kompromisse zugunsten des Entwicklers erwirkt werden konnten:
So mussten vom Gesellschaftshaus nur der Ballsaal, vom Rivierasaal lediglich
die Fassaden erhalten bleiben. Trotz dieses behördlichen Entgegenkommens
wurden die Planungen letztendlich nie umgesetzt. Spätere Planungen, den
Standort im Zuge der Eröffnung des internationalen Großflughafens BBI
in Schönefeld zum Kongresszentrum auszubauen, wurden ebenfalls fallengelassen.
Im Gespräch war auch die Errichtung eines neuen Wassersportzentrums mit
bis zu 120 Bootsliegeplätzen, Boardinghouse und dazugehörigen Gewerbeeinheiten
(Bootsservice, Ver- und Entsorgungsmöglichkeiten usw.) vor bzw. auf dem
Riviera- Grundstück. In diesem Zusammenhang sollte das "Gesellschaftshaus
Grünau" und Riviera mit der Ansiedlung von gastronomischen Einrichtungen
eine Wiederbelebung erfahren. Geplant war auch die Errichtung von drei
Stadtvillen für den gehobenen Wohnbedarf sowie die Unterbringung des ruhenden
Verkehrs in angrenzenden Tiefgaragen.
Für die geplante Errichtung der Marina wurde im Jahre 2000 eine Machbarkeitsstudie
erstellt, die Suche nach einem privaten Investor für den Sportboothafen
blieb jedoch erfolglos, so dass auch diese Planung nie realisiert wurde.
Nachdem es sich abzeichnete, dass keine ernsthaften Interessenten für
das 9.000 Quadratmeter große Areal zu finden waren - u.a. wegen Entwicklungseinschränkungen
wie denkmalschützerische Auflagen, bedingte Nutzungseignung der Gebäude
und vergleichsweise dezentrale Lage innerhalb Berlins - wollte die TLG
das Gelände selbst entwickeln. Demnach sollten die beiden Säle baulich
integriert werden: Direkt an der Regattastraße, vor dem Saal des Gesellschaftshauses,
sollte ein Kongresshotel entstehen. Hinter dem Riviera-Tanzsaal war ein
Neubau für gastronomische Einrichtungen geplant. Zwei weitere Stadtvillen
für das gehobene Wohnen sollten direkt am Langen See gebaut werden. Weitere
Wohngebäude sollten auch auf dem gegenüberliegenden Parkplatz entstehen.
Die Stelle der 1999 beseitigten Stadtvilla "Kavaliershaus" sollte ebenfalls
bebaut werden.
Nachdem auch diese Planungen scheiterten, sollte zumindest ein Biergarten
eröffnet werden, um die Resonanz unter den Grünauer Naherholern und Anwohnern
zu erproben. Auch dieses - doch recht simple - Vorhaben wurde mit dem
Argument, der Untergrund sei für einen Biergarten zu uneben, die Mehrkosten
für die Planierung entsprechend hoch, fallengelassen.
Die Bezirksverordneten hatten sich 1999 für einen Abriss des Riviera-Ensembles
entschieden. Berlins Oberste Denkmalschutzbehörde hatte diese Absicht
zunächst zurückgewiesen, bis sie sich schließlich vor dem Hintergrund
der jahrelangen Stagnation und Substanzverfalls kompromissbereit zeigte:
Von den ursprünglichen Denkmalschutzauflagen blieben nur noch die für
die Ballsäle der beiden Gaststätten sowie für die Einrichtung und Stukkatur
des Riviera-Logenzimmers bestehen. Der Rest der baulichen Anlagen wurde
von den zuständigen Behörden als "nicht schützenswert" eingestuft und
könnte somit abgerissen und beseitigt werden.
Eine kürzlich stattgefundene Begehung des Ballsaals Riviera bestätigt
die TLG- Einschätzung, dass die eingedrungene Feuchtigkeit irreparable
Bauschäden im Mauerwerk und vor allem bei den Decken hervorgerufen hat,
so dass das Betreten der Gebäude mittlerweile lebensgefährlich ist. Die
übrigen Gebäudeteile seien in einfachster Ausstattung errichtet, aufgrund
der "unzweckmäßigen Raumaufteilungen" sehe die TLG keine geeignete zukünftige
Nutzung der vorhandenen Bausubstanz. Sie betreiben vielmehr den Abbruchantrag
vom August 2003, um bei einer Zusage ein "gänzlich neues Objekt" auf dem
freigeräumten Grundstück entstehen zu lassen.
2.2.3 Voraussetzungen und Grundsätze
Laut Agenda 21 soll Grünau sowohl als Wassersportzentrum als auch als
Ausflugsort wieder belebt werden. "Dazu müssen die Regattastrecke als
international bedeutsame Sportstätte, die Vereinsbootshäuser, das Strandbad
und andere Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie die öffentliche Zugänglichkeit
der Gewässerufer langfristig gesichert werden." Die Regattastrecke soll
mit der Zielstellung "Zulassung für Wettkämpfe auf nationaler und internationaler
Ebene" rekonstruiert werden.
Probleme bei der Realisierung dieser Ziele bereitet u.a. die bestehende
Infrastruktur. Das historische Straßensystem Grünaus war und ist nicht
auf die Regattastrecke ausgerichtet und kann den motorisierten Besucherverkehr
nur bedingt bewältigen. Schwierig ist insbesondere die Unterbringung des
ruhenden Verkehrs zu den Spitzen der Veranstaltungszeiten, dieser verteilt
sich mangels Alternativen in den umliegenden Wohnstraßen.
Der Parkplatzmangel macht sich noch stärker für die Besucher des Strandbades
Grünau bemerkbar, dessen Zukunft derzeit ungewiss ist. Trotz Ausschreibung
konnte kein Pächter für die Anlage gefunden werden. Ursachen sind neben
Parkplatzproblemen die hohen Investitionskosten, die Lage im Trinkwasserschutzgebiet
und die anderweitige Verpachtung von Gastronomie und Sauna. Im Sommer
2003 wurde das Bad zwar provisorisch vom Bezirk und einer Sport-Arbeitsgemeinschaft
betrieben, die endgültige Lösung der Betreiberfrage steht jedoch noch
aus.
Die Vereins- und Bootshäuser wirken vom Straßenraum aus beobachtet funktionell
autonom und in sich abgeschottet. In den Berliner Planungen wird immer
wieder die Öffnung der Uferbereiche für die Allgemeinheit gefordert. Eine
ungestörte Zugänglichkeit zum Wasser ist jedoch Voraussetzung insbesondere
bei Sportveranstaltungen. Hier gilt es praktische Lösungen für die konkurrierenden
Nutzungsansprüche zu finden.
Grünau galt einmal als der Wannsee des Berliner Südostens. Von dieser
positiven Einschätzung ist heute nur noch wenig übrig geblieben: Der mittlerweile
ruinöse Zustand der Gebäude, der allgemeine Verfall der Umgebung lässt
den Glanz alter Zeiten, als Riviera, Gesellschaftshaus und Strandbad Grünau
Tausende zum Wochenendausflug lockten, nur noch erahnen. Obwohl die Möglichkeiten
für eine positive Entwicklung gut zehn Jahre lang offen standen, sich
mehrere Investoren für den Standort der Ausflugsgaststätten Riviera und
Gesellschaftshaus interessierten, ist in dieser Zeit überhaupt keine Entwicklungsarbeit
geleistet worden.
Dabei liegt der Standort Riviera je nach Annäherung aus dem Stadtraum
an einer relativ exponierten Lage: Vom S-Bahnhof Grünau kommend führt
der Weg zunächst durch ein Stadtwäldchen, bis man über die Büxensteinallee
direkt am Rivieragebäude landet. Besonderes Augenmerk sollte in diesem
Zusammenhang auf die straßenseitige Rivierafassade mit den in der direkten
Sichtachse liegenden charakteristischen Rundbogenfenstern gerichtet werden.
Durch die unmittelbare Nachbarschaft zur Fähre Richtung Wendenschloss
ist das Grundstück auch wasserseitig für viele Besucher von weitem aus
gut sichtbar.
Um eine dringend notwendige Entwicklung voranzutreiben, müssen zunächst
die Potenziale und Standortvorteile herausgearbeitet und genutzt werden.
Hierzu gehören neben der historisch wertvollen Bausubstanz - die eng mit
der Ausflugsgeschichte Grünaus verknüpft ist -, in erster Linie die naturräumliche
Umgebung mit dem wald- und seenreichen Umland, der ländlichen Charakter
Grünaus sowie die gute Erreichbarkeit mit S-Bahn und Fähre.
Zu beachten sind selbstverständlich auch die bau- und sanierungsrechtlichen
Auflagen für die Gebäude sowie negative und hinderliche Gegebenheiten
im Untersuchungsraum. Diese ist allgemein von Verfall und Stillstand geprägt,
der Straßenraum wird in der Regel von leeren Schaufenstern und Wohnungsleerstand
dominiert. Die allgemeine Strukturschwäche strahlt auch auf das Dienstleistungsgewerbe
aus. Gastronomie, Beherbergungsgewerbe und Einzelhandel benötigen dringend
eine Wiederbelebung in Grünau.
Nur wenn sämtliche Planungsvoraussetzungen in einem tragfähigen Gesamtkonzept
berücksichtigt und entsprechende Investoren und Betreiber gefunden werden,
kann der drohende, endgültige Verfall der historischen Bausubstanz erfolgreich
abgewendet und die Gebäude einer ihrem Stellenwert gebührenden Nutzung
zugeführt werden. Insbesondere gilt es, die verschiedenen Einrichtungen
entlang der Entwicklungsachse sowohl stadträumlich als auch funktional
miteinander zu verbinden. Da den flächenbedingten Expansionen räumliche
Grenzen gesetzt sind, könnten bestimmte Einrichtungen, wie neu errichtete
Hotels oder spezialisierte Dienstleistungszentren, ausgleichende oder
gar ergänzende Funktionen aus anderen Bereichen übernehmen, d.h. Kooperationsformen
sind an diesen Stellen nicht nur erwünscht , sondern auch Bedingung.
2.2.4 Teilräumliche Konzeption
(Karte 20 Maßnahmenplan Schwerpunktraum A)
Durch die Einrichtung eines Entwicklungskorridors mit dem Verlauf S-Bahnhof
Grünau, über die Büxensteinallee, Rivieragelände, Regattastandort, entlang
der historischen Bootshäusern über das Hochleistungssportzentrum bis zum
Strandbad Grünau könnte ein traditionsreicher Ausflugs- und Wassersportschwerpunkt
des Berliner Südostens aktiviert werden.
Dieser Grünauer Bereich wurde in der Tourismuskonzeption als ein Teil
des vorrangig zu entwickelnden Schwerpunktraums (A) benannt. Das anzustrebende
Aktivitätsprofil des Schwerpunktraumes wird auf Nutzungen wie Naherholung,
Wandern, Radfahren, Spazierengehen sowie Wassersport und verwandte Freizeitaktivitäten
gelegt. Zu prüfen waren die in der Tourismuskonzeption vorgeschlagenen
Maßnahmen für den (Teil-)Schwerpunktbereich A. Diese sehen eine Öffnung
des Schiffsanlegers für den Regelverkehr und für Sportboote vor, was auf
jeden Fall voranzutreiben ist, ebenso wie die Öffnung der Uferbereiche,
Umfeldverbesserungen, Lösung des ruhenden Verkehrs sowie die Einführung
eines Leitsystems mit wasserseitigen Verknüpfungen.
Seit der politischen Wende sind insbesondere für das Riviera-Gelände mehrere
Anläufe gestartet worden, um eine Standortentwicklung voranzutreiben.
Weil diese jedoch immer wieder scheiterten bzw. nicht einmal die Planreife
erreichten, müssen tragfähige neue Konzeptionen eine gewisse Flexibilität
aufweisen und möglichst viele Parameter berücksichtigen. Damit Planungs-
und Maßnahmenbündel auch langfristig greifen, müssen die aktuell vorgeschlagenen
Nutzungsformen verdichtet und sofern möglich, miteinander verknüpft werden,
um eine vielseitige und für verschiedene Nutzerkreise interessante Mischung
zu erhalten.
Mittelpunkt der künftigen Nutzung ist der Regattastandort mit seiner
Ausrichtung auf den Spitzen- und Vereinssport, der dank der Regattatribüne
eine einmalige Gelegenheit für eine Präsentation und Werbung gegenüber der
breiten Öffentlichkeit erhält. Der Tribünenbau muss deshalb auch in Zukunft
in seiner ursprünglichen Dimension genutzt werden, sinnvoll wäre ein westseitiger
Erweiterungsbau für Nebenräume. Der Unterbau der Tribüne soll die für die
Wettkampfveranstaltungen benötigten Funktionsräume beherbergen, hier sollen
Umkleide-, Ruhe- und Massageräume sowie sanitäre Einrichtungen untergebracht
werden. Um den hierfür erforderlichen Platz zu erhalten, soll die vorhandene
Gaststätte in einem neu errichteten, transparent und zurückhaltend gestalteten
Verbindungsbau zwischen den Regattahäusern West und Mitte verlagert werden.
Die derzeitige Ausstellung des Wassersportmuseums unterhalb der Tribüne
könnte in den - erweiterten - Solitärbau westlich der Tribüne verlagert
werden. Überhaupt soll der Eingangs- und Kassenbereich gestalterisch aufgewertet
werden, wozu auch eine funktionsgerechte Ausbildung der Hoffläche ihren
Beitrag leistet.
Im Sinne der kurzen Wege ist auch die bereits angesprochene neue Restauration
zu verstehen. Sie übernimmt die Aufgaben der bisherigen Provisorien (Bier-
und Wurstzelte). Die Gaststätte ist bevorzugt von einem Pächter oder Eigentümer
aus dem lokalen KMU-Bereich zu betreiben, während Tribünenanlage und Regattahäuser
weiterhin im Besitz und Verwaltung des Bezirksamtes verbleiben, um die
nichtkommerzielle Nutzungen durch die Wassersportvereine garantieren zu
können.
Der Standort Riviera soll in Anlehnung an seine Vergangenheit wiederbelebt
werden. Da Bausubstanz nur bedingt zu retten ist, muss von einem Gutachter
geprüft werden, inwiefern die historischen Ballsäle im Rahmen einer Neubebauung
integriert werden können, ansonsten gilt es, zumindest in der Kubatur Bezug
auf die alten Bauformen zu nehmen.
Mit dem Regattastandort ist ein funktionaler Zusammenhang herzustellen.
So sollten die Rivieraanlagen Dienstleistungen für den Breiten- und Spitzensport
übernehmen (z.B. Anlagen für den Gesundheits- und Wellnessbereich mit
Wasserlandschaften, Hotel mittleren Standards). Da ein direkter räumlicher
Zusammenhang nicht möglich ist, soll eine uferseitige Wegeverbindung zwischen
Riviera- und Regattastandort geschaffen werden.
Über diese Maßnahmen hinaus sollen bauliche Verdichtungsformen für das
Wohnen gefunden werden. Bei den vorgesehenen Baustandorten handelt es
sich um die Flächen des ehemaligen Kavalierhauses und der Konzertmuschel;
die verbleibenden Freiflächen können als Biergarten genutzt bzw. müssen
gärtnerisch gestaltet werden. Für Sportboote soll ein kleiner Anleger
direkt am Ufer des Rivierageländes geschaffen werden.
Das Strandbad Grünau markiert das östliche Ende des Entwicklungskorridors
Grünau. Hier muss alsbald die Frage des Betreibers geklärt werden, damit
in der nächsten Saison eine reibungslose Wiederaufnahme des Betriebes garantiert
werden kann. Dringend notwendig ist in diesem Zusammenhang die Instandsetzung
und Erneuerung der Gebäudesubstanz und der Infrastruktur sowie eine funktionale
Freiflächengestaltung.
Empfehlenswert ist auch eine Funktionsergänzung im Bereich Erholung und
Breitensport (Neubau von Wasserskianlage, Beachvolleyball, Tischtennis
etc.). Um eine Attraktivierung des gesamten Bereichs zu erreichen, sollte
der vorhandene gastronomische Betrieb insgesamt aufgewertet und ergänzt
werden.
Eine Öffnung der Uferbereiche für die Allgemeinheit ist aufgrund der im
Vordergrund stehenden wassersportlichen Nutzungen nur sehr begrenzt zu
realisieren. Um hier einen Ausgleich herzustellen, wird eine kleine Parkanlage
direkt am Ufer des langen Sees, nahe des Hochleistungssportzentrums geschaffen.
Diese setzt sich aus einem kleinen Wald und einer - zu gestaltende - Grünfläche
zusammen, ihre räumliche Verbindung wird durch eine uferseitige Wegeverbindung
gewährleistet.
2.2.5 Folgerungen für die praktische Umsetzung
Die Reaktivierung des Rivierageländes zu einem Standort von gesundheitsorientierten
Dienstleistungen mit Unterkunftsmöglichkeiten und Gastronomie sowie von
Wohnen (evtl. für bestimmte Nachfragergruppen) erfordert aufgrund des
Maßnahmenumfangs und der örtlichen Rahmenbedingungen einen höheren Einsatz
an Investitionen. Die übrigen Entwicklungsmaßnahmen im Entwicklungskorridor
hingegen, die in der Teilkonzeption genannt wurden, könnten auch von kleinen
und mittleren Unternehmen übernommen werden.
Dies gilt insbesondere für das Strandbad Grünau. Gerade für die Erweiterung
der Gastronomie und die Ergänzung des örtlichen Aktivitätsprofils sind
Kooperationen zwischen den Betreibern, Pächtern oder Eigentümern des Freibades,
der Gastronomie, der Sauna sowie der neu zu errichtenden Wasserskianlage
denkbar. An dieser Stelle ist der Bezirk gefordert, die lokalen Akteure
gegebenenfalls über die Wirtschaftsförderung beratend und finanziell zu
unterstützen. Gleiches gilt für die Betreiber der kleinen evtl. periodischen
Gastronomie auf dem Regattagelände (Verbindungsbau zwischen den Regattahäusern)
und der übrigen angebotenen personenbezogenen Dienstleistungen (Gesundheits-
und Sportbereich).
2.3 Entwicklungsgebiet Plänterwald
Karte 21 Entwicklungsgebiet Plänterwald
2.3.1 Abriss der Planungsgeschichte
Die Anfänge
Der Plänterwald und der Treptower Park wurden etwa zur gleichen Zeit angelegt.
Seit 1876 erfolgte auf dem Gebiet zwischen Neuer Krugallee und Spree eine
planmäßige Aufforstung, die die Funktion einer Baumschule übernehmen sollte.
Auf Betreiben Gustav Meyers wurden hier kräftigere Bäume aufgezogen, die
die Stadt bisher für die Bepflanzung von neuen Straßenzügen für teures
Geld kaufen musste. Der Baumbestand wurde regelmäßig ausgelichtet, ein
Verfahren, das "plentern" genannt wird und dem Wald seinen Namen gab.
Zu Anfang war der Plänterwald zur Jagd verpachtet und nur auf einigen
Wegen öffentlich zugänglich. Erst um 1900 bekam er zunehmend den Charakter
eines Volksparks, woran noch heute das ehemalige Ausflugslokal "Eierhäuschen"
erinnert. Es wurde für die Berliner zu einem beliebten Ziel von Wasserpartien.
Die Ursprünge des Eierhäuschens finden sich bereits um 1820/1830 in einem
Ausschank in Nähe einer Schiffsanlegestelle. Der noch heute vorhandene
Backsteinbau stammt aus den Jahren 1890-92.
Der Kulturpark
Der Charakter des Plänterwaldes als Volkspark veränderte sich nochmals,
als 1969 auf einem Teil des Geländes (fast 30 ha) der "Kulturpark" als
einziger ständiger Vergnügungspark Berlins eröffnet wurde. Die Hauptattraktion
war das Riesenrad. Auf der Freilichtbühne traten in zahlreichen Veranstaltungen
viele namhafte Künstler der DDR auf. Bis zur Maueröffnung hatte der Park
jährlich während der Saison ca. 1,5 Millionen Besucher (bei einem Eintrittspreis
von 0,50 bzw. 1,00 Mark). Die Zahl der im Kulturpark Beschäftigten lag
1975 bei 160 Personen.
Die Entwicklung nach der Wende
Anfang der 1990er Jahre wurde der "Kulturpark" im Plänterwald durch den
Berliner Senat öffentlich ausgeschrieben. Den Zuschlag erhielt die Spreepark
GmbH, unter anderem aufgrund der ausdrücklich ökologischen Ausrichtung
des Konzepts. Darin hieß es u.a.:
"Die neue Konzeption kristallisiert sich um einen Landschaftspark, der
ökologisch und landschaftspflegerisch beispielhaft sein soll, entsprechend
dem Landschaftsschutz und den Bedingungen des Trinkwasservorhaltegebiets".
"Der in den letzten Monaten positiv verlaufene Versuch, einer integrierten
Verkehrsverbindung zum S-Bahnhof Treptow soll eine autofreie Erschließung
einleiten mit der Zielrichtung einer Barkassenverbindung auf der Spree,
die über den S-Bahnhof Treptow hinaus zur Oberbaumbrücke oder zum Hauptbahnhof
verlängert werden könnte - eine Kulturinsel, wo die Freizeit mit der Anfahrt
beginnt. Stellplätze werden auf 200 Pkw eingefroren und für den internen
notwendigen Pkw-Verkehr beschränkt".
Nach langen Verhandlungen wurde 1997 ein Erbbaurechtsvertrag zwischen
dem Senat und der Spreepark GmbH unterzeichnet. Durch diesen Vertrag wurde
dem Betreiber ein Kreditvolumen von 20 Millionen DM von Seiten des Landes
Berlin eingeräumt. Der Betreiber hatte jahrelang um diesen Vertrag gerungen,
weil er ihm Sicherheiten gegenüber den Banken gewährte, um notwendige
größere Investitionen tätigen zu können. Das Land Berlin allerdings trug
nun das alleinige finanzielle Risiko: Das Unternehmen durfte Schulden
machen und das Land haftete dafür.
Angemerkt sei noch, dass der Spreeparkbetreiber im Schaustellergewerbe
schon seit Anfang der 1980er Jahre kein unbeschriebenes Blatt mehr war.
Damals waren durch ein schweres Rummelplatzunglück in Hamburg, das durch
ihn fahrlässig verursacht worden war, sieben Menschen ums Leben gekommen
und über zwanzig zum Teil schwer verletzt worden.
Juni 1997: Unterzeichnung des Erbbaurechtsvertrags zwischen Senat und
Spreepark GmbH. Darin wurde außerdem festgehalten, dass das historische
Eierhäuschen von der Spreepark GmbH saniert wird.
September 2001: Die Presse meldete rückläufige Besucherzahlen (um 25%)
und wirtschaftliche Turbulenzen bei der Spreepark GmbH. Zweimal war die
Frist für die Sanierung des Eierhäuschens bereits verlängert worden, zuletzt
bis Februar 2002. Dann drohte laut Vertrag eine Strafe bis zu 1,5 Millionen
DM - ein Betrag, der die GmbH voraussichtlich ruiniert hätte. Doch daran
hatte der landeseigene Liegenschaftsfonds keinerlei Interesse. Denn bei
einer Pleite der Spreepark GmbH hätte das Land die Verbindlichkeiten ihres
Erbpachtpartners bei den Banken einlösen müssen.
Oktober 2001: Die jährlichen Verluste der Spreepark GmbH bezifferte eine
Wirtschaftspolitikerin der Bündnisgrünen auf 3 bis 4 Millionen DM, der
Betreiber selbst hätte im April die Verluste auf insgesamt 17 Millionen
DM beziffert. Der Erbbaurechtsvertrag räumte eine Belastung bis zu 20
Millionen DM ein.
Dezember 2001: Einseitige Kündigung des Erbbaurechtsvertrags durch die
Spreepark GmbH und Einstellung des Betriebs. Der Betreiber kritisierte,
dass aufgrund fehlender Parkplätze die Besucher ausblieben. Neue Parkflächen
hätten aber nicht mehr angelegt werden können, da das Spreeparkareal nachträglich
zum Landschaftsschutzgebiet erklärt worden sei. Der Senat wollte die einseitige
Kündigung nicht akzeptieren, weil er damit die Schulden der GmbH übernehmen
müsste.
Januar 2002: Der Spreeparkbetreiber setzte sich nach Südamerika ab. Die
Staatsanwaltschaft ermittelte gegen ihn wegen Konkursverschleppung. Alle
Vollmachten, nicht aber die Pflichten für den Spreepark wurden auf den
Anwalt der GmbH übertragen. Das Spreeparkgrundstück fiel dem Liegenschaftsfonds
zu, der seither nach einem neuen Besitzer sucht.
Mai 2002: Das Bezirksamt beschloss die Einleitung des Planaufstellungsverfahrens
zum Bebauungsplan 9-7. Dadurch sollte für das Spreeparkgelände Planungssicherheit
hinsichtlich Art und Maß der Nutzung geschaffen sowie die verkehrlichen
Probleme (Erschließung, ruhender Verkehr) geregelt werden.
Herbst 2003: Im Rahmen des B-Planverfahrens wurde die frühzeitige Bürgerbeteiligung
durchgeführt.
November 2003: Im Rahmen des B-Planverfahrens wurde die Trägerbeteiligung
vorbereitet, die im Frühjahr 2004 durchgeführt werden soll. Der Liegenschaftsfonds
war dabei, einen Masterplan zu erarbeiten, und zwar ausgehend von den
Investorenansätzen und in Zusammenhang mit den bezirklichen Planungen.
Noch immer war der Senat auf Investorensuche. Von den bisherigen Interessenten
(ein dänisches sowie ein französisches Großunternehmen und ein Einzelunternehmer
aus dem süddeutschen Raum) liegen bisher noch keine Konzepte, sondern
nur Vorschläge und Absichtserklärungen vor. Das "Eierhäuschen" war weiterhin
vertraglich an das Spreeparkgelände gekoppelt.
2.3.2 Voraussetzungen und Grundsätze
Die Planungshoheit für den Spreepark liegt beim Bezirk Treptow-Köpenick,
der aber nicht für den Verkauf verantwortlich ist. Die Veräußerung des
Geländes liegt ausschließlich in den Händen des Senats. Durch die Erstellung
eines B-Plans, die der Bezirk im Mai 2002 beschlossen hat, soll für das
Spreeparkgelände Art und Maß der Nutzung verbindlich festgelegt werden.
Parallel dazu erarbeitet der Senat einen sogenannten Masterplan für den
Spreepark.
Die Prämissen des Bebauungsplanes sind: Die Nutzung des Spreeparks wird
im FNP vom "Festplatz" zum "Freizeitpark" geändert, wodurch der dauerhafte
Betrieb gewährleistet ist. Es bestehen erhebliche Restriktionen im Planungsgebiet
in verschiedener Hinsicht; die Rahmenbedingungen beziehen sich auf den
vorhandenen FNP, auf das Landschaftsschutzgebiet, auf Lärmemissionen,
auf die Erreichbarkeit u.a.m. Das Betriebsgelände kann aufgrund vorhandener
Planungen nicht größer gefasst werden. Die derzeitige Fläche (ohne Eierhäuschen)
beträgt ca. 20 ha.
Die Grundsätze für die B-Planung sind: Der Spreepark wird als Standort
planerisch erhalten. Die Zielzahl der Besucher wird auf ca. 500.000 pro
Jahr veranschlagt. Es sollen 900 Stellplätze auf dem Spreeparkgelände
geschaffen werden (derzeit gibt es keine), favorisiert wird ein Parkhaus.
Zur besseren Erreichbarkeit soll eine geringfügige Straßenverbreiterung
vorgenommen werden.
Die Prämissen für den Masterplan
Beim Liegenschaftsfonds wird ausgehend von den Investorenansätzen (aber
ohne Investoren) und in Abstimmung mit der B-Planung des Bezirks ein Masterplan
in Varianten entwickelt. Nach dem derzeitigen Entscheidungsstand soll
die jetzige Nutzungsmischung aus Vergnügung, Gastronomie und Park ebenso
wie die jetzige Atmosphäre erhalten bleiben. Aufgrund der umfangreichen
Rahmenbedingungen ist die "Maximalversion" eines Freizeitparks nicht realisierbar.
Auch die derzeit interessierten Investoren signalisieren Kompromissbereitschaft.
Im Grundsatz werden zwei zentrale Punkte diskutiert:
Parkplatzproblem: Nach zahlreichen Varianten wurde eine Entscheidung für
die Errichtung eines Parkhauses getroffen. Bislang ist aber noch nicht
geklärt, von welcher Seite die Erschließung erfolgen soll, wo die Rettungswege
verlaufen usw. Die Bedeutung des Spreeparks als lokale oder überlokale
Einrichtung ist noch nicht geklärt.
2.3.3 Teilräumliche Konzepte
Der Spreepark ist Teil des touristischen Schwerpunktraums B und gehört
hier zum "Entwicklungskorridor Treptower Park - Plänterwald". Im Plänterwald,
der zum touristischen Entwicklungsgebiet erklärt wurde, existieren noch
Voraussetzungen und Potenziale, die eine Entwicklung zum Freizeit- und
Erholungspark ermöglichen und überdies zur Entlastung des Treptower Parks
dienen können.
Es sind deshalb zunächst die vorliegenden "Spreepark"-Konzepte zu prüfen.
Weitere geforderte Maßnahmen sind die Reaktivierung des "Eierhäuschens"
als Ausflugsgaststätte, die Unterstützung des Restaurants "Klipper" hinsichtlich
der beabsichtigten Angebotserweiterungen, Gestaltungsmaßnahmen im Bereich
des Parkplatzes Bulgarische Straße und die Einführung eines Leitsystems
mit wasserseitiger Verknüpfung.
Da die derzeitigen Planungen in der Befugnis des Bezirks bzw. des Senats
liegen, können teilräumliche Konzepte für das Gebiet im Detail von unserer
Seite aus nicht vorgenommen werden. Soweit uns die Planungen bekannt sind,
finden sie unsere Unterstützung. Zur Zeit wird von Seiten des Bezirksamts
ein Bebauungsplan für den Spreepark erstellt, der zu größerer Planungssicherheit
führen soll und die Nutzung als ständigen Freizeitpark festlegt. Zugleich
ist auf Senatsebene ein Masterplan in Bearbeitung, der sich ebenfalls
an der Nutzung als Freizeitpark orientiert. Beide Planungen sollen aufeinander
abgestimmt werden.
Inwieweit konzeptionelle Vorschläge von Seiten der möglichen Investoren
vorliegen, ist uns nicht bekannt. Wir vermuten, dass solche Vorschläge
zwar vorhanden sind, für uns aber nicht zugänglich waren. Das "Eierhäuschen"
soll nach unseren Informationen als Teil des Gesamtkomplexes "Spreepark"
veräußert und nicht als Einzelobjekt aus dem Vertrag herausgelöst werden.
Für den Erhalt des Eierhäuschens setzt sich seit Jahren eine Bürgerinitiative
ein (F.U.N.), die an einer raschen Instandsetzung und Reaktivierung der
gastronomischen Einrichtung interessiert ist. Diese Reaktivierung kann
aber nur in Zusammenarbeit mit einem neuen Investor getätigt werden. Im
Falle einer Veräußerung des Spreeparks wäre zu prüfen, ob eine solche
Zusammenarbeit nicht für beide Seiten vorteilhaft wäre.
2.3.4 Folgerungen für die praktische Umsetzung
Aufgrund der noch nicht abgeschlossenen Planungsverfahren können von
unserer Seite keine Aussagen hinsichtlich konkreter Umsetzungsmaßnahmen
getroffen werden. Als Betreiber für den Spreepark kommt angesichts des
notwendigen Investitionsvolumens nach unserer Einschätzung nur ein mittleres
oder großes Unternehmen in Frage. Bei Auslagerung einzelner Betriebsteile
wären allerdings auch Angebote für kleinere oder mittlere Betriebe der
lokalen Tourismuswirtschaft denkbar.
3. Wasserwanderrastplatz am ehemaligen Ernst-Grube-Stadion
mit "Campingplatz"
Karte 22 Ernst-Grube Stadion
In Anerkennung der Notwendigkeit, einen stadtnahen, gut erschlossenen
Caravaning- und Camping-Platz im Berliner Südosten in das touristische
Angebot aufzunehmen, wird im Bezirk schon seit Jahren nach einem geeigneten
Standort gesucht. Nach zwei Standorten an der Oberspree und in der Wuhlheide
ist nun ein Standort in Spindlersfeld zur Diskussion gestellt (vgl. Schulz
2003). Im Zuge der Anstrengungen um die Entwicklung der lokalen Infrastruktur
für den Wassersport und -tourismus wird an diesem Standort die Anlage
eines Wasserwanderrastplatzes mit einem direkten Zugang zum Wasser geplant.
Dieser Rastplatz wird als erstes Projekt eines wassertouristischen Gesamtkonzeptes,
bestehend aus einer Reihe von Wasserwanderrastplätzen an Spree, Dahme
und Langen See, betrachtet. Für diesen Rastplatz soll eine Machbarkeitsstudie
bis Ende Juni 2004 erarbeitet werden.
Zum Standort (Bewertung):
Der Standort, das ehemalige Ernst-Grube-Stadion, liegt am Rande eines
Kleinsiedungsgebiets in Spindlersfeld. Er grenzt im Westen direkt an die
mit einer Lärmschutzwand erhöhten Böschung der neu gebauten Westumgehung
der Altstadt Köpenick. Im Norden ist der Standort von der Spree durch
eine öffentliche Durchwegung mit "Begleitgrün" und eine weitläufige Rampen-
und Treppenanlage zur neuen Brücke getrennt. Auf diesem Teilgelände zur
Spree sollen Anlegestellen und technische Infrastruktureinrichtungen sowie
Lagerungs- und Reparaturmöglichkeiten für Sportboote, d.h. ein Wasserwanderrastplatz,
geschaffen werden.
Auf dem Standort selbst soll in Verbindung mit diesem Rastplatz für Wassertouristen
und -sportler ein kleiner Caravaning- und Campingplatz mit maximal 150
Stellplätzen realisiert werden - so eine vorliegende "Machbarkeitsstudie"
(Schulz 2003). Erschließungsmöglichkeiten für das Areal von Landseite
bestehen von Osten her, einmal über einen Zuweg im Süden (ehemaliges Industriegleis)
und zum anderen über einen Weg entlang dem Ernst-Grube-Park etwa in der
Mitte des Geländes. Die Anreise mit Pkw und Gespannen kann bis zur Naherschließung
des Geländes als problemlos bezeichnet werden. Positiv sowohl für Wasserwanderer
als auch für Camper und Caravaner ist die Nähe von Um- bzw. Einstiegsmöglichkeiten
in den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV: S-Bahn, Straßenbahn und
Busse).
Schlussbemerkungen
In den gesamten Ausführungen wird deutlich, dass die Förderung des Tourismus
und insbesondere die Konzeptionierung und Planung einer möglichen touristischen
Entwicklung eine gemeinwirtschaftliche und damit eine öffentliche Aufgabenerfüllung
darstellt. Insgesamt gesehen könnte diese Aufgabenerfüllung unter den
Begriff des "Destinationsmanagements" subsumiert werden. Ein solches "Management"
hat ja - so die Tourismusliteratur (z.B. Luft 2001: S. 103 oder Grashoff
2002: S. 87) - das Ziel, durch "kooperative Problembearbeitung" unter
Förderung der Eigeninitiative und Selbstverantwortung der touristischen
Leistungsträger die "Wettbewerbsfähigkeit" der Destination zu stärken.
Da aber die Destinationen in der Regel komplexe soziale Systeme darstellen,
die mit anderen, äußeren Systemen in Beziehung stehen, können betriebswirtschaftliches
Denken, Prinzipien und Kategorien nur eingeschränkt und nur mit großer
Vorsicht übertragen werden.
Die Hauptaufgabenfelder eines "Destinationsmanagements" reichen von der
Entwicklung eines Orientierungsrahmens, eines Tourismusprofils oder eines
"Leitbildes" touristischer Entwicklung sowie den entsprechenden Planungen
bis zum Gesamtmarketing für die Destination. Management im Tourismus ist
somit eine komplexe und kontinuierliche Gestaltungsaufgabe, das durch
Integration aller Leistungsträger und Akteure sowie der von Tourismus
Betroffenen zur Entwicklung der Destination beitragen und diese Entwicklung
dauerhaft sichern soll. Mit der Vorlage des "Orientierungs- und Handlungsrahmens"
für eine zukunftsfähige Tourismusentwicklung in Treptow-Köpenick ist ein
erster wesentlicher Schritt in diese Richtung getan.
Kleinteiligkeit, Zurückhaltung und Bestandsorientierung sind die Prämissen
sowohl des vorgelegten Gesamtkonteptes als auch der vertiefenden Teilkonzepte.
Die drängenden lokalen Probleme und die Dringlichkeit ihrer Lösung sowie
die derzeit allgemein in Berlin festzustellende Zurückhaltung auf Investorenseite
haben davon Abstand nehmen lassen, mögliche und durchaus wünschenswerte
Projekte, die einen größeren Investitions- und Planungsaufwand erfordern
würden, hier darzustellen. Vor dem Hintergrund der gegenwärtigen wirtschaftlichen
Situation schien es mit Ausnahme des "Riviera"-Geländes eher angemessen,
Vorschläge zur Entwicklung in kleinteiligen "Modulen" auszubreiten, die
ein geringeres Investitionsrisiko mit sich bringen, schnell realisierbar
und bei Bedarf einfacher erweiterbar sowie darüber hinaus im Falle eines
Scheiterns oder ihres Ersatzes auch einfacher zurückzufahren (bzw. rückzubauen)
sind.
Zentrale Aufgabe der Studie war die Erstellung eines Orientierungs- und
Handlungsrahmens, der anders als eine Machbarkeitsstudie Ziele und Möglichkeiten
für eine möglichst rasche Entwicklung des Tourismus in seinem lokalen
Zusammenhang aufzeigt. Damit kann sie auch der betroffenen Tourismuswirtschaft
in ihrem Bestreben, ihre Existenz zu sichern und ihre Wettbewerbsfähigkeit
zu verbessern, von Nutzen sein. Vor allem kam es darauf an, Denkanstöße
zu liefern, wie dem weiter voranschreitenden Verlust an touristisch relevanter
Substanz begegnet und eine positive Entwicklung in Treptow-Köpenick eingeschlagen
werden kann.
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